مازندمجلس:پیش بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین اموری بوده است که تحلیل‌گران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند.
تعدد بازیگران، سیاست‌های دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه گذاری (همچون بانك‌ها، بورس، طلا و دلار)، خط مشی‌های حمایت بانك‌ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن، و ده‌ها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش بینی آینده بازار مسکن را همیشه غامض و حتی ناممکن کرده اند؛ اما می‌توان در ساحت تحلیل، با بررسی روند بازار مسکن و برخی از مهمترین عوامل رشد و رکود بخش مسکن، تا حدود قابل قبولی پیش بینی آینده بازار مسکن را انجام داد. نباید از نقش مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپرده‌های بانکی غفلت  کرد. در خصوص پیش بینی آینده بازار مسکن در سال ۹۷ نیز هر چند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ اما با این حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که رشد و رونق قیمت مسکن و به طور کلی بازار املاک، حول و حوش نرخ تورم عمومی خواهد بود.
دولت موانع را بردارد
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با بیان این‌که علی رغم افزایش حجم معاملات مسکن، بهبود فضای کسب‌وکار برای حوزه مسکن صورت نگرفته است، گفت: دولت باید موانع پیش رو در حوزه مالیاتی، بانکی، تامین اجتماعی، نظام مهندسی و دستگاه‌های خدمات رسان را یک بار برای همیشه برای سازندگان مسکن از میان بردارد و اگر این کارها صورت بگیرد می‌توان گفت که به یک رونق پایدار در حوزه مسکن و ساختمان کشور دست پیدا خواهیم کرد. فرشید پورحاجت اظهار کرد: خوشبختانه از نیمه دوم سال 96 از دوران تقریبا پنج ساله بسیار ناامیدکننده‌ای که در حوزه مسکن و ساختمان کشور به وجود آمده بود، خارج شدیم و به مرور حجم معاملات در بخش مسکن افزایش پیدا کرد. وی افزود: این مساله به منزله آن نیست که حوزه مسکن و ساختمان کشور وارد دوران طلایی خود شده است اما این روند همچنان ادامه خواهد داشت و حجم معاملات افزایش پیدا می‌کند. پورحاجت بیان کرد: علی‌رغم افزایش حجم معاملات مسکن، بهبود فضای کسب‌وکار برای حوزه مسکن صورت نگرفته است. با نگاه به آمارها می‌توان مشاهده کرد که هیچ جهشی در تعداد پروانه‌های ساختمانی وجود ندارد و این مساله بیانگر این موضوع است که ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن برای بخش تولید بسیار سنگین است.
وی ادامه داد: وقتی تولیدکنندگان مسکن برای دریافت پروانه ساختمانی در پیچ‌وخم و بروکراسی دستگاه‌ها و سازمان‌های عریض و طویل دولتی قرار می‌گیرند، کار برای آن‌ها سخت می‌شود و دولت باید برای حل این مسائل تلاش کند. پورحاجت گفت: غالب استعلاماتی که تولیدکنندگان برای ساخت مسکن باید انجام دهند، غیر از این‌که مسیر ساخت‌وساز را با چالش مواجه می‌کند هیچ سود دیگری ندارد و کمکی نیز به بهبود فضای کسب‌وکار نمی‌کند.
رونق می‌آید
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه سرمایه‌ها بعد از فروکش التهابات بازار ارز در سال آینده وارد بخش مسکن می‌شود،  گفت: آمار ۱۳ روز ابتدای اسفندماه سال جاری حاکی از افزایش خرید و فروش مسکن در کل کشور و کاهش معاملات در شهر تهران است.
مصطفی قلی خسروی با بیان اینکه بر اساس آمار بانک مرکزی، تورم ۱۱ ماهه بخش مسکن در سال جاری ۷ دهم درصد نسبت به تورم عمومی بالا رفته است، گفت: سرعت رشد معاملات بعد از آذرماه کاسته شده اما همچنان روند تدریجی افزایش معاملات ادامه دارد. با توجه به آمار بانک مرکزی، در بهمن ماه تعداد معاملات ۱۷. ۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است. پیش بینی می‌کنیم که این روند رشد در سال آینده هم ادامه پیدا کند. البته التهاب بازار دلار در کوتاه مدت باعث کاهش معاملات شد؛ چرا که تقاضای سوداگری تا حدودی افت کرد. اما با توجه به اینکه بخش تولید و صنعت ارزش افزوده چندانی در کشور ندارد، در بلندمدت مجددا سرمایه وارد بخش مسکن می‌شود.
پیشنهاد حذف مالیات از مستاجران
رئیس اتحادیه املاک همچنین بر ضرورت حذف دریافت مالیات بر ارزش افزوده از مستاجران تاکید کرد و افزود: مخصوصا درخصوص مستاجران، تقاضای ما این است که از ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده معاف شوند چراکه مستاجران هر ساله جابه جا می‌شوند و این رقم برای آنها زیاد است. بند ۸ ماده ۱۲ قانون به ما می‌گوید نباید این مبلغ برای خدمات اخذ شود. امروز با مسئولان درخصوص این موضوع جلسه دارم و امیدوارم به نتیجه‌ای برسیم که مستاجران از مالیات بر ارزش افزوده معاف شوند.
خانه‌های خالی متعلق به بانك‌ها است
وی در پاسخ به این سوال که علت وجود ۲. ۵ میلیون خانه خالی در کشور چیست، اظهار کرد: طی سال‌های گذشته همواره به اخذ مالیات از خانه‌های خالی تاکید شده بود اما چون راهکارها بی اثر بود این موضوع اجرایی نشد. مثلا کنتور برق یا آب را ملاک قرار می‌دادند که مالک با روشن گذاشتن برق یا باز گذاشتن آب، وانمود می‌کرد خانه دارای سکنه است. الان هم اگر وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد این راه را برود نتیجه نخواهد گرفت. البته عنوان کرده‌اند وزارت راه و شهرسازی قرار است کدهایی ارائه کند که مشخص می‌کند خانه‌ها در چه وضعیتی است. من هنوز ۲. ۵ میلیون خانه خالی را لمس نکردم چون عقل سلیم اجازه نمی‌دهد خانه خالی بماند. پس باید بررسی شود که چرا ۲. ۵ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد. به اعتقاد من این خانه‌ها بیشتر متعلق به بانك‌ها یا اشخاصی است که برای سوداگری در بخش مسکن، وام‌های کلان از بانك‌ها دریافت کرده‌اند و حالا واحدهای آنها خالی مانده است.
تمایل ایرانی‌ها به خانه دار شدن
از سوی دیگر، عضو شورای عالی مسکن دولت دهم علت نابسامان بودن وضعیت بازار مسکن کشور ما را دو موضوع فرهنگ مالکیت خواه مسکن از سوی مردم و اثرگذاری اقتصادی بخش مسکن بر اقتصاد خانوار عنوان کرد و اظهار داشت: مردم ما از نظر فرهنگی علاقه مندند مالک باشند به همین دلیل هیچ اقدامی جز اینکه کاری کنیم تا مردم خانه دار شوند، مؤثر نیست. اما این فرهنگ در سایر کشورها وجود ندارد و برای مردم مالک و مستأجر بودن تفاوتی ندارد. تا زمانی که این فرهنگ بر شهروندان ایرانی حاکم است، تلاش برای مصرفی کردن مسکن بسیار سخت خواهد بود و مسکن همواره به عنوان کالای سرمایه‌ای باقی می‌ماند. پروین پور بیان کرد: به عنوان مثال در کشور هلند، شهرداری‌ها تعداد زیادی واحد مسکونی دارند و این واحدها را به مردم اجاره می‌دهند بنابراین برای مردم موضوع مالک بودن و خانه دار شدن، مسأله حیاتی و سرنوشت‌سازی نیست. وی درباره داشتن نگاه اقتصادی به مسکن در کشور ما افزود: ما در ایران دو نوع تورم داریم که شامل تورم عمومی در کل اقتصاد و نیز تورم مسکن می‌شود. این موضوع سبب می‌شود کسانی که در ایران مستأجر هستند، مرتبا با گذشت زمان، زیان می‌بینند و ادامه وضعیت مستأجری سبب ضرر اقتصادی به خانوار می‌شود. به معنای دیگر تورم عمومی اقتصاد سبب می‌شود تا از ارزش پولی که به عنوان ودیعه نزد مالک (موجر) دارند مرتبا کاسته شود از سوی دیگر تورم بخش مسکن هم سبب می‌شود تا از خرید واحد مسکونی ناتوان‌تر شوند. ضمن اینکه به دلیل بالا بودن اجاره ها، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن نیز ندارند. وی تصریح کرد: مجموعه این اتفاقات باعث می‌شود خانوارها از هیچ تلاشی برای خانه دار شدن دریغ نکنند. به معنای دیگر خانوارهای ایرانی حاضرند هر سختی را به جان بخرند تا بتوانند ضاحب مسکن شوند. این نشان می‌دهد تمایل به مالک شدن در ایران علاوه بر ریشه‌های فرهنگی، دلایل اقتصادی هم دارد. این در حالی است که در کشورهای پیشرو در حوزه اجاره داری حرفه ای، از آنجایی که تورم یا وجود ندارد یا بسیار پایین است، امکان عقد قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن وجود دارد. ولی به دلیل غیر قابل پیش بینی بودن تورم عمومی و تورم مسکن در ایران، امکان انغقاد قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن وجود ندارد. وی راه حل کنترل تورم مسکن را ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا عنوان و اظهار کرد: باید شرایط عرضه مسکن به گونه‌ای باشد که هر متقاضی بالقوه خرید مسکن بتواند در اسرع وقت به واحد مسکونی میان قیمتی دسترسی داشته باشد. این متقاضیان هم می‌تواند شامل مستأجرانی که مایلند خانه‌دار شوند، باشد و هم می‌تواند زوجین جوان و خانه اولی‌ها را دربربگیرد. در حال حاضر نوسازی بافت‌های فرسوده بهترین روش برای تولید و عرضه مسکن به تعداد زیاد است تا همه تقاضاهای خرید را پوشش دهد. در این صورت است که خانوارها این امکان را دارند تا با شرایط آسان و در شرایط تثبیت اقتصادی صاحب خانه شوند.
اجاره نشینی اجباری است
به گفته پروین پور بالا بودن عرضه مسکن هم سبب حذف سفته بازی و دلالی در بخش مسکن می‌شود هم حباب قیمتی را از بین می‌برد و هم دیدگاه عمومی در خصوص سرمایه‌ای بودن ملک را تعدیل می‌کند. منطقی شدن قیمت مسکن در سایه بالا بودن عرضه، از سوی دیگر این شرایط را نیز فراهم خواهد کرد که هر خانواده‌ای با هر سطح درآمدی بتواند میان خانه دار شدن یا مستأجر بودن را به راحتی انتخاب کند. ولی در حال حاضر اجاره نشینی در ایران اجباری است نه انتخابی؛ چون بخش زیادی از مردم علاقه مندند مالک باشند ولی به دلیل غیر منطقی و حبابی بودن قیمت مسکن، نمی‌توانند از اجاره نشینی به سمت مالکیت تغییر وضعیت بدهند. وی تأکید کرد: بنابراین این اظهارات که توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند در کاهش یا تثبیت قیمت مسکن مؤثر باشد به هیج وجه صحبت درستی نیست. دولت باید با استفاده از روش‌های مختلف از افزایش ناگهانی و جهشی قیمت مسکن که عمدتا قابل پیش بینی هم نیست و با کوچکترین رونقی در بازار، شاهد افزایش ناگهانی مسکن هستیم، جلوگیری کند تا مردم بتوانند خانه دار شوند نه اینکه اجاره‌داری حرفه‌ای را به بازار خرید و فروش مسکن پیوند بدهند.